부동산 점유이전금지 가처분 쉽게 이해하기(예시, 관할법원, 신청방법, 제출장소, 비용, 전자소송 이용 등)

행복여인32 2024. 10. 10.

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부동산점유이전금지가처분! 말이 꽤 어려울 수 있는데요. 쉽게 말해 어떤 사람이 특정 부동산에 점유(차지하고 있다고 보시면 됩니다)하고 있는 상황에서 이 사람이 다른 사람한테 부동산 점유를 넘기는 것(다른 사람이 와서 살고 있게 한다든지)을 막기 위해 법원에 신청하는 절차라고 보시면 됩니다.

부동산 점유이전금지 가처분의 예시

예를 들어보겠습니다.

예시 1) 본인이 임대인이고 임차인에게 부동산을 임대하였는데 임차인이 월세를 계속 안내서 임대차 계약을 해지할 상황이네요. 이런 경우 계약 해지하고 나가라고 통보를 하여도 임차인은 나갈 생각을 도무지 안 합니다. 알고 보니 이 임차인은 임대인 본인 동의 없이 다른 전차인을 구하고 있는 상황이라면?

예시 2) 이미 임대차계약기간이 경과되어 계약이 종료된 상황인데 임차인이 안나가는 경우입니다.

본인이 임대인이라면 어떻게 해야 할까요?

예시 3) 한편, 본인이 특정 부동산 소유자인데 어떤 모르는 사람이 불법적으로 그 부동산에 살고 있는 거죠. 나가라고 해야 하는데 이 사람이 다른 사람한테 살라고 넘겨버리면 나가라고 하는 소송을 한다 해도, 다시 또 다른 사람을 상대로 소송해야 하는 상황에 놓일 수 있습니다. 골치가 더 아파지겠죠?

이런 골치 아픈 상황을 해결할 수 있는 절차가 바로 부동산점유이전금지 가처분입니다. 실무상 처음에는 내용증명을 보내고 그래도 계속 임차인이나 불법점유자가 반응이 없으면 이러한 가처분을 합니다.

이 글에서는 부동산 점유이전 가처분신청의 관할, 신청방법, 비용 그리고 전자소송에 대해 설명해드리겠습니다.

관할 법원

부동산 점유 이전 금지 가처분은 채무자 주소지를 관할하는 법원이나 해당 부동산이 위치한 지역의 법원에 신청해야 합니다. 여기서 주의할 점은 채권자(본인이 되겠죠) 주소지를 관할하는 법원에는 가처분신청서를 제출할 수 없다는 점입니다.

신청 방법 및 절차

1. 신청 서류 준비

부동산 점유 이전 금지 가처분을 신청하기 위해 필요한 서류는 다음과 같습니다:

가처분 신청서

부동산 소유권을 증명하는 서류 (예: 등기부등본, 토지대장, 건축물대장)

관련 계약서 (예: 임대차 계약서)

증거 자료 (계약 해지 통지서, 내용증명 등)

2. 부동산점유이전금지가처분 신청서 작성 방법

채권가압류신청서는 다음과 같은 내용으로 구성되어야 합니다.

제목: "부동산점유이전금지가처분신청"이라고 명시합니다.

채권자 정보: 신청인(채권자)의 이름, 주소, 연락처 등을 기재합니다.

채무자 정보: 채무자의 이름, 주소, 연락처 등 필요한 정보를 포함합니다.

아래와 같이 작성합니다.

부동산점유이전금지가처분신청

채권자 ○○○

○○시 ○○구 ○○길 ○○(우편번호 ○○○-○○○)

전화․휴대폰번호:

전자우편(e-mail)주소:

채무자 ◇◇◇

○○시 ○○구 ○○길 ○○(우편번호 ○○○-○○○)

전화․휴대폰번호:

전자우편(e-mail) 주소:

그리고 목적물(부동산)을 표시해야 하는데, 별지로 처리한다고 작성합니다. 하기의 내용처럼 작성해 주시면 됩니다.

목적물의 표시 별지목록 기재와 같습니다.

피보전권리의 내용 및 목적물의 가격도 적어줍니다. 아래 사안은 불법 점유자가 안 나가고 있을 경우 소유권에 기한 건물명도청구권을 피보전권리로 구성하였습니다.

피보전권리의 내용 소유권에 기한 건물명도청구권

목적물의 가격 45,500,000원

신청한 취지를 작성해줘야 하는데 아래와 같은 통상적인 문구를 씁니다.

신 청 취 지

1. 채무자는 별지목록 기재 부동산에 대한 점유를 풀고 채권자가 위임하는 집행관에게 인도하여야 한다.
2.위 집행관은 현상을 변경하지 아니하는 것을 조건으로 하여 채무자에게 이를 사용하게 하여야 한다.
3. 채무자는 그 점유를 타인에게 이전하거나 또는 점유명의를 변경하여서는 아니 된다.
4. 집행관은 위 명령의 취지를 적당한 방법으로 공시하여야 한다.
라는 재판을 구합니다.

부연설명을 드리면 점유이전금지가처분은 나중에 집행관에 의해 공시서를 부동산의 적당한 곳에 부착하여 집행이 됩니다. 이렇게 집행이 되면 채무자(불법점유자 혹은 임차인)는 부동산을 제3자에게 전대나 인도를 하는 등의 점유이전을 할 수 없게 됩니다.

그리고 아래와 같이 부동산점유이전금지가처분을 신청한 이유를 작성해 주시면 됩니다. 예를 들면 불법 점유자가 점유를 하고 있는 상황과 점유이전금지가처분을 하고자 하는 이유를 구체적으로 작성하시면 됩니다.

신 청 이 유

1. 채권자는 2024. ○. ○. 이 사건 부동산인 별지목록 기재 부동산에 대하여 전 소유자인 000으로부터 적법하게 매수한 소유권자입니다.
2. 채무자는 아무런 권한 없이 별지 목록 기재 부동산을 불법적으로 점유하고 있습니다.
3. 채권자는 이 사건 부동산의 소유권에 기초하여 채무자에게 위 건물 점유 부분의 명도청구소송을 준비하고 있는 상황이오며, 만일 채무자가 그 점유를 다른 사람에게 이전해 줄 경우 위 본안판결의 집행이 불가능해질 위험이 있으므로 이 사건 신청에 이르렀습니다.

3. 담보 제공

부동산점유이전금지 가처분 신청 시, 법원은 일반적으로 신청인이 일정한 담보를 제공할 것을 요구합니다. 이는 가처분으로 인해 상대방이 피해를 입을 가능성을 고려한 조치입니다. 담보를 제공하지 않으면 가처분 신청이 기각될 수 있으므로, 이 부분에 대한 준비가 필요합니다.

아래와 같은 문구를 신청서상 신청이유 3. 밑에다가 추가로 작성하여 법원에 허가를 요청하는 방식도 가능합니다.

4. 한편, 이 사건 부동산점유이전금지가처분명령의 손해담보에 대한 담보제공은 민사집행법 제19조 제3항, 민사소송법 제122조에 의하여 보증보험주식회사와 지급보증위탁계약을 맺은 문서를 제출하는 방법으로 담보제공을 할 수 있도록 허가하여 주시기 바랍니다.

4. 소명 방법, 첨부서류

가처분을 신청하기 위해서는 소명자료를 준비해야 합니다. 부동산점유이전금지 가처분신청서를 제출할 때에는 다음과 같은 첨부서류도 필요합니다.

소명자료: 부동산등기사항전부증명서, 건축물대장등본 등

수수료 납부 영수증: 법원에 제출하는 수수료를 납부한 영수증

준비된 소명방법과 첨부서류는 아래와 같은 방식으로 작성해 주면 됩니다.

소 명 방 법

1. 소갑 제1호증 부동산등기사항전부증명서
1. 소갑 제2호증 건축물대장등본

첨 부 서 류

1. 위 소명방법 각 1통
1. 토지대장등본 1통
1. 납부영수증 1통

5. 기타 기명날인

작성 날짜를 먼저 적어주고, 채권자 본인이 직접 신청하는 경우에는 본인의 이름을 적고 도장으로 날인합니다.

그리고 관할 법원을 작성합니다.

2024. ○. ○.

위 채권자 ○○○ (서명 또는 날인)

○○지방법원 귀중

6. 별지 작성

이제 마지막 절차인 별지 작성입니다. 아래와 같이 예시를 참고하여 작성해 주면 됩니다.

[별 지 1]

부동산의 표시

○○시 ○○구 ○○동 ○○
[도로명주소] ○○시 ○○구 ○○길 ○○ 지상
철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 주택
1층 70.35㎡
2층 60㎡
중 2층 60㎡. 끝.

신청서 제출 장소

준비된 서류를 관할 법원 민사신청과(종합민원실)에 제출합니다. 제출하고 나면 사건번호가 부여되며 담당재판부로 배당됩니다. 법원은 제출된 서류를 검토하며, 필요한 경우 보완을 요구할 수 있습니다.

법원 심리 및 결정

법원은 신청서를 접수한 후, 심리를 진행합니다. 심리는 주로 서면으로 이루어지며, 필요시 신청인(채권자)과 채무자(점유자)에게 출석을 요구할 수 있습니다. 심리가 끝난 후, 법원은 가처분의 인용 여부를 결정합니다.

결정 통지 및 집행위임

가처분이 인용되면 법원은 가처분 결정문 2통을 채권자에게 송달합니다. 가처분 결정문 2통을 송달받는 채권자는 부동산소재지를 관할하는 법원의 집행관사무소를 방문하여 집행위임을 합니다. 집행위임을 할 때 필요한 것은 결정문 2통, 집행신청서, 위임장, 신분증 등입니다. 집행기간은 채권자가 결정문을 송달받은 날로부터 2주 내이므로 결정문을 송달받은 즉시 집행위임을 신청하는 것이 좋습니다.

가처분 신청 비용

부동산 점유 이전 금지 가처분 신청에 드는 비용은 다음과 같습니다:

인지세: 신청 시 10000원의 인지를 붙여야 합니다.

송달료: 3회분의 송달료(당사자수 곱하기 3회분)를 미리 내야 합니다.

변호사 수수료: 변호사를 통해 신청할 경우 별도의 수수료가 발생할 수 있습니다.

부동산점유이전금지가처분의 경우 집행할 경우 등기를 요하지 않으므로 등록세, 교육세 납부 등은 하지 않습니다.

전자소송 신청방법

부동산 점유 이전 금지 가처분은 전자 소송 시스템을 통해서도 신청할 수 있습니다. 전자 소송을 이용하면 다음과 같은 장점이 있습니다

1. 간편한 절차

전자 소송 시스템을 통해 언제 어디서나 신청할 수 있으며, 필요한 서류를 온라인으로 제출할 수 있습니다.

2. 시간 절약

법원 방문 없이 모든 절차를 온라인으로 처리할 수 있어 시간을 절약할 수 있습니다.

3. 실시간 진행 상태 확인

전자 소송 시스템에서는 진행 상태를 실시간으로 확인할 수 있어 신청인이 편리함을 느낄 수 있습니다.

4. 전자 소송 신청 방법

회원 가입: 전자 소송 사이트에 회원 가입 후 본인 인증을 완료합니다.

신청서 작성:

전자소송 홈페이지에 서류제출 탭을 클릭하고, 민사 서류 탭에서 민사가처분신청서를 클릭하시면 됩니다. 본안사건이 진행 중인 것이 없으면 본안사건 없음 버튼에 체크해 주시고, 전자소송 동의를 한 후, 그 안에서 단계별로 작업(사건명은 부동산점유이전금지, 목적물가액입력, 피보전권리 - 소유권에 기한 건물명도청구권. 집행대상 목적물 수 -1건 등 작성)을 해줍니다.

당사자의 채권자는 본인정보를 불러오시면 되고, 인격구분은 자연인으로 해주시면 됩니다. 당사자의 채무자도 자연인으로 하며, 아는 정보를 최대한 적어주시고 주민등록번호를 모르면 생략하셔도 됩니다.

그 외 신청취지와 신청이유를 위에 설명한 내용을 참고하여 작성해 주시고 (파일 첨부도 가능), 채권 기타 목적물 부분은 건너뜁니다.

부동산 목적물에서 목적물입력 버튼을 클릭하여 해당 부동산 목적물 관련 정보를 인터넷 등기소를 통해서 집행등 전자소송용으로 조회하고 발급받으면(발급비 1000원) 이를 전자소송상 발급내역 버튼을 눌러주어 그 안에서 가져올 수 있습니다. 그 외 소명자료는 첨부파일로 등록해 주시면 됩니다.

확인 버튼을 클릭하시면 제출됩니다.

미리 작성해 놓은 부동산점유이전가처분신청서를 토대로 직접 첨부파일로 올리셔도 됩니다. 이렇게 전자소송을 이용하시면 직접 관할법원의 민사신청과(종합민원실)에 접수할 필요가 없어서 편리합니다.

결론

부동산 점유 이전 금지 가처분은 소유자나 임대인이 자신의 권리를 보호하기 위해 중요한 법적 수단입니다. 예시로 들었던 상황에서처럼, 부동산에 대한 분쟁이 발생할 경우 신속하게 가처분 신청을 고려하는 것이 필요합니다. 관할 법원, 신청 방법 및 절차, 비용, 그리고 전자 소송 시스템의 활용 방법까지 충분히 이해하고 준비하면 좋을 것 같습니다. 부동산 분쟁을 해결하는 데 있어 이 글이 조금이나마 도움이 되기를 바랍니다.